Teori Lokasi Kawasan Perumahan

Luhst (1997) menyebutkan bahwa kualitas kehidupan yang berupa kenyamanan, keamanan dari suatu rumah tinggal sangat ditentukan oleh lokasinya, dalam arti daya tarik dari suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu lingkungan dan aksesibilitas.

Lingkungan oleh Luhst didefenisikan sebagai suatu wilayah yang secara geografis dibatasi dengan batas nyata, dan  biasanya dihuni oleh kelompok penduduk. Lingkungan mengandung unsur-unsur fisik dan sosial yang menimbulkan kegiatan dan kesibukan dalam kehidupan sehari-hari. Unsur-unsur tersebut berupa gedung-gedung sekolah, bangunan pertokoan, pasar, daerah terbuka untuk rekreasi, jalan mobil dan sebagainya.

Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan akan memperoleh kemudahan dalam pencapaiannya dari berbagai pusat kegiatan seperti pusat perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, jasa pelayanan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan pemerintahan, jasa profesional dan bahkan merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Penilaian dari aksesibilitas bisa berupa jarak dari Central Business Distrik atau CBD, kemudahan mendapat pelayanan dari transportasi umum yang menuju lokasi bersangkutan atau bisa juga dilihat dari lebar jalan yaitu semakin sempit lebar jalan suatu lahan, maka berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik.

Pertimbangan lain yang sangat menentukan pemilihan lokasi perumahan adalah nilai tanah, seperti diungkapkan oleh Richard M Hurds dalam Haikal Ali (1996) dengan teori Bid-rent yang menyatakan bahwa nilai lahan sangat tergantung pada kemauan dan kemampuan untuk membayar karena faktor ekonomi dan keinginan tinggal di lokasi dan kedekatan.

Teori ini muncul karena semakin mahalnya harga lahan di perkotaan, untuk mendapatkan harga lahan yang murah maka penduduk bergerak kearah pinggiran kota.  Dengan kata lain seamakin jauh lokasinya dari pusat kota, semakin menurun permintaan akan tanah. Dan apabila tanah banyak, maka sewa yang ditawarkan orang untuk membayar tanah per meter bujur sangkarnya menurun mengikuti jaraknya dari pusat kota. Dengan demikian tanah dipinggiran luar kota, persaingannya berkurang dan harga yang ditawarkan untuk tanah perumahan lebih tinggi harganya dibandingkan tanah tersebut ditawarkan untuk pendirian toko, karena tanah dipinggiran kota lebih banyak diperuntukan bagi perumahan.

Berry dan Harton dalam Nasucha (1995) menjelaskan hubungan antara harga tanah dengan pencapaian atau aksesibilitas yang diukur dengan jarak dari pusat kota. Pencapaian atau akses akan semakin menurun secara bertahap kesemua arah dari pusat kota, sehingga harga tanah akan semakin berkurang seiring dengan makin jauhnya lokasi tersebut terhadap pusat kota. Tanah yang berada di sepanjang jalan utama harga sewanya akan lebih tinggi dibandingkan dengan harga sewa tanah yang tidak berada di jalan utama.

Goodall (1972) menyebutkan bahwa beberapa pertimbangan yang dilakukan oleh suatu keluarga dalam memilih sebuah rumah yaitu :

a.    Suasana kehidupan di lingkungan

b.    Lokasi perumahan

c.    Keadaan fisik rumah

d.   Kelengkapan fasilitas rumah

e.    Nilai prestisius

f.     Harga rumah

g.    Pendapatan keluarga

Suharsono (Wonosuprojo dkk, 1995) mengemukakan yang perlu diperhatikan dalam menentukan lokasi permukiman dari sudut geomorfologi adalah :

a.    Relief, meliputi kemiringan dan besar sudut lereng,

b.    Tanah, meliputi daya dukung tanah dan tekstur,

c.  Proses geomorfologi, meliputi tingkat erosi, kenampakan gerakan masa kedalam saluran dan kerapatan  aliran.

d.   Batuan, meliputi tingkat kelapukan batuan dan kekuatan batuan,

e.    Hidrologi, meliputi kedalaman air tanah pada sumur gali,

f.   Klimatologi, meliputi curah hujan, suhu udara, kelembaban udara relatif, kecepatan dan arah mata angin,

g.    Penggunaan lahan,

h.    Jaringanan jalan dan jembatan, saluran pembuangan limbah, dan drainase,

i.      Kependudukan dan sosial ekonomi.

Prayogo Mirhard (Wonosuprojo dkk, 1993) membahas tentang pengadaan perumahan bagi berbagai tingkat pendapatan dan penentuan lokasi permukiman yang baik perlu memperhatikan hal-hal sebagai berikut :

1.    Aspek Teknis Pelaksanaan

a. Mudah mengerjakannya dalam arti tidak banyak pekerjaan gali dan urug, pembongkaran tonggak kayu, dan sebagainya

b.    Bukan daerah banjir, gempa, angin ribut, perayapan

c.    Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti

d.   Kondisi tanah baik, sehingga konstruksi bangunan direncanakan semurah mungkin

e.    Mudah mendapat air bersih, listrik, pembuangan air limbah/kotoran/hujan

f.     Mudah mendapat bahan bangunan

g.    Mudah mendapat tenaga kerja.

2.    Aspek Tata Guna Tanah

a.    Tanah secara ekonomis lebih sukar dikembangkan secara produktif

b.    Tidak merusak lingkungan yang telah ada, bahkan kalau dapat memperbaikinya

c.    Sejauh mungkin mempertahankan fungsi sebagai reservoir air tanah,dan penampung air hujan.

3.    Aspek Kesehatan

a.    Lokasi sebaiknya jauh dari lokasi pabrik yang dapat mendatangkan polusi

b.    Lokasi sebaiknya tidak terlalu terganggu kebisingan

c. Lokasi sebaiknya dipilih yang mudah untuk mendapatkan air minum, listrik, sekolah, puskesmas dan lainnya untuk kepentingan keluarga

d.   Lokasi sebaiknya mudah dicapai dari tempat kerja penghuni

4.    Aspek Politik Ekonomis

a.    Menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat sekitarnya

b. Dapat merupakan suatu contoh bagi masyarakat disekitarnya untuk membangun rumah dan lingkungan yang sehat

c.  Mudah menjualnya karena lokasinya disukai oleh calon pembeli dan mendapat keuntungan yang wajar.

Dasra (1995) mengatakan bahwa faktor-faktor dominan dalam penentuan lokasi perumahan adalah :

a.    Arah perkembangan kota, dengan faktor penentu adalah keadaan fisik kota (seperti adanya sungai, topografi tanak dsb)

b.    Ketersediaan lahan dan harga tanah

Tersedianya lahan yang belum terbangun, semakin mahal harga tanah maka biaya unit satuan perumahan akan semakin tinggi.

c.    Kondisi sosial budaya

Kecenderungan perkembangan penduduk (kepadatan, jumlah dan pertumbuhan penduduk) menentukan kebutuhan akan rumah.

d.   Aksesibilitas

Tersedianya sarana transportasi, baik skala lokal maupun regional.

e.    Transportasi dan utilitas

Tersedianya pola jaringan jalan, jariingan listrik, jaringan telepon, jaringan drainase serta jaringan air bersih.

Koestoer (1997) lebih menekankan pada faktor aksesibilitas sebagai pengaruh utama dalam memilih lokasi tempat tinggal yaitu kemudahan transportasi dan kedekatan jarak. Koestoer berpendapat bahwa terdapat hubungan yang sangat erat antara ketersediaan angkutan umum lokal dengan pertumbuhan lokasi tempat tinggal, adanya pelayanan angkutan umum menyebabkan kemudahan dalam mencapai lokasi tempat tinggal yang berada di daerah pinggiran kota, sehingga semakin baik pelayanan transportasi akan mempengaruhi pertumbuhan suatu lingkungan permukiman.

Yeri (2004) mengatakan faktor lokasi menjadi pertimbangan penting dalam pemilihan perumahan. Faktor lain yang dipertimbangkan oleh konsumen adalah aspek lingkungan, fisik rumah, fungsi rumah dan kedekatan dengan berbagai fasilitas perkotaan lainnya. Selain itu kondisi lingkungan yang asri, udara segar, ketersediaan air bersih, kenyamanan dan kondisi lingkungan yang aman akan menajdi pertimbangan konsumen.